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“炒楼花”还是“茶水费”? 上海中骏·柏景苑2000万溢价款之谜

李叶2020-05-19 11:22:36来源:中房报

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  “茶水费”“房号费”,这些由于一线城市楼市火爆被催生的“费用”随着当下房地产市场日渐稳定似乎已销声匿迹。然而,静水深流、暗涌难息,利益驱使之下仍有不少公司或个人在违规边缘反复试探。

  2017年底,英俊(化名)搬进了新家,本该开心的他心里却始终有一根刺,原因是开发商开具的房款发票与自己实际交纳的房款之间足足少了87万元。

  在与邻居沟通中他得知,该项目3期共有29户业主均遭遇购房加价,多支付的金额从30万元到100万元不等,合计金额约2000万元。

  他们所购买的是位于上海浦东新区渡桥路的中骏·柏景苑项目(推广用名“中骏·柏景湾”),项目3期共有12号楼、15号楼两栋。中国房地产报记者根据企查查资料,该项目开发商上海骏富房地产开发有限公司(以下简称“骏富房地产”)实际控制人为上海中骏置业有限公司(下简称“中骏置业”)。

  同时,业主们表示,自己多支付的溢价大部分转账到了中骏置业个别高层及员工账户上。

  2017年至今为了维护自身权益,多支付了溢价的业主们开始了漫长维权。他们向中骏置业审计监察部进行举报,但均石沉大海。同时,一位业主发现,在自己的转账明细中发现了上述部门一位高层姓名;有业主选择了司法途径,却最终未能如愿进入司法程序。上海市住房和城乡建设管理委员会(以下简称“上海住建委”)、上海市浦东新区市场监督管理局(以下简称“浦东新区监管局”)也成为维权业主们长期“光顾”的部门。

  但几番沟通下来,所获不多,被多收的款项一直未得到明确说法,这2000万元究竟去向哪里至今是谜。

  5月15日,中国房地产报记者致电浦东新区监管局了解调查进展,其工作人员表示不接受采访。3月26日,浦东新区监管局以涉及犯罪为由将案件移送上海市公安局浦东分局处理。

  多名高层“账”上有名

一名中骏·柏景苑业主的认购合同一名中骏·柏景苑业主的认购合同

  事情还得从买房时说起。

  2016年底-2017年初,上海楼市正值火热期,一房难求现象时有发生。然而,对刚需来说即便市场如何也有不得不“上车”的原因。

  2017年初因孩子即将出生,需要置换大房的英俊开始物色新房。最终,他的目光被中骏·柏景苑所吸引,并跟家人来到售楼处了解情况。此时,销售人员告诉他们,现在开盘的是项目的三期,销售情况很好,开盘就卖光了。

  2017年4月,英俊再次来到该项目售楼处时,一位李姓销售人员却告诉他,“现在正好有一套房,要的话得抓紧付款。”

  随后,买房心切的英俊在工作人员的指导下付了定金。“因为说得很着急,但我大部分钱还在银行理财里,所以当天特意借了一部分钱才交上定金。”

  英俊表示,首次转账金额是200多万元,是转账到这名李姓销售人员账户中“。他说,他们公司今天付不进去,方便我不用跑了。”心里有疑惑的英俊按照要求转账的同时,留了一个心眼,“我在转账备注中都写上了‘购房款’。”

  第二次,李姓销售人员则让其通过刷卡将300多万元打到了公司账户。

  最后,在该销售人员指引下,英俊将80多万元转到了一名中骏置业黄姓员工账上。也就是说,英俊前后分3次共支付了625万元购房款。

  令他疑惑的是,到网签之时他发现网签价格与公司签订的认购书首页均显示该房子总价是537万元。为了让他放心,工作人员告诉他,“没关系的,这个最后都会变的”。并在合同尾页用手写了一行补充协议,表明总房价为625万元。

  直到2017年底新家建成,英俊与邻居们建群聊天提及房价才发现12号楼共有19户业主在买房时候有着跟他相似的情节。当英俊再次联系负责自己购房的销售人员时,对方已经不再接电话。

  随着沟通的深入,15号楼也有10户业主表示有相同经历。

  29名业主多支付的溢价款从30万—100万元不等,共计2000万元。

  15号楼业主元园(化名)向记者提供的购房视频中,其缴费和签订合同都是在中骏销售处完成。元园告诉记者,其中在场的李姓销售人员多次出现在其他业主的转账名单中。“但他现在已经从公司离职。”

  在维权业主提供的转账明细中,记者发现多位收款人姓名也出现在中骏置业高管信息表上。业主美玲(化名)告诉记者,“发现问题之后我们向中骏置业审计监察部举报了,但一直没有回应。后来,有业主发现在自己的转账明细中有这个部门一位高层姓名。”

截图

  溢价款走向成谜

浦东新区监管局对公司客服总监进行询问的笔录浦东新区监管局对公司客服总监进行询问的笔录


  2018年,英俊及部分业主就商品房预售合同纠纷向法院提起了诉讼。开庭时,骏富房地产提出了“业主们购买的是员工内部房,收入并未流向公司”的说法。

  最终,因缺少证据,业主们申请撤诉,转而向上海住建委及浦东新区监管局进行投诉。

  对于骏富房地产方面提出的说法,记者咨询了北京市汉华律师事务所律师齐正。齐正表示,业主并没有跟员工签合同,是跟卖方公司签的,卖方签订合同的主体是公司而不是员工。如果卖方公司是替公司转卖房产,应该签三方协议,卖方公司应该如实披露并告知买房人标的房屋是公司替员工转卖,并且比正常房屋价格高,否则该公司理由不能成立。

  2020年1月,浦东新区监管局对公司客服总监进行询问。

  在监管局提供的一份询问笔录中,记者看到中骏·柏景苑客服总监在询问中确认,认购书显示约定签署需支付50万元,但所谓的“员工内部认购者”实际只支付了20万元。原因是,“因为是内部员工放低了要求。”

  同时,该客服总监表示 该认购者并未与公司签署预售合同;而认购书约定未在规定期间签署预售合同或未提交完整按揭材料的,房地产公司可将认购房产售予他人,实际上房源被保留。

上海市浦东新区市场监督管理局涉嫌犯罪案件移送书上海市浦东新区市场监督管理局涉嫌犯罪案件移送书

  这份认购书还明确了“乙方确认签署认购书的买受人姓名为xx,非直系亲属不得更名。” 骏富房地产却在未对购买人与更名人的关系进行核实的情况下进行了更名。

  在回答监管局 “对变更申请人更名后购房人的房价,公司时如何控制?”的问题时,该客服总监则直接表示,“无法控制”。该客服总监承认公司销售管理、财务管理混乱的同时表示,“但公司并未因上述行为获取超过房屋备案价钱款。”

  对此,有业内人士告诉记者,中骏·柏景苑这种情况即使最终溢价部分款项未流向公司,但也至少证明了该项目在销售过程中可能存在“炒楼花”行为。

  “炒楼花”原为香港楼市用语,因为香港施行期房制度,房屋只要满足预售条件,不需要现房状态便可以发售。现在所说的“炒楼花”则是指买家在楼盘没落成之前,只用花费数量很少的订金同开发商签订预售合同,订下一套或多套单元之后转手卖给他人,从中赚取差价。

  对此,齐正提示,如果是转账给个人却没有跟此人签约,这笔钱还涉及偷漏税嫌疑,业主们可以举报;也可以起诉收到钱的高管及员工,把公司列为共同被告或第三人,要求收到钱的工作人员退还这部分费用。“因为他们收到这笔钱并没有法律依据,属于不当得利。”

  3月26日,浦东新区监管局将案件移送上海市公安局浦东分局处理。在“案件移送书”上写着“我局在调查(工商)上海骏富房地产开发有限公司涉嫌虚假宣传一案中,发现当事人的员工涉嫌构成犯罪。”

  中骏·柏景苑的购房“潜规则”

行政处罚书

  中骏·柏景苑3期业主的遭遇并非这个项目的特例。

  早在2015年,有1期业主通过代理经纪公司购买中骏·柏景苑项目房子时,因支付了超过备案价溢价,向浦东新区监管局举报。

  2017年,上海市监管局便向该代理公司下发了行政处罚决定书。

  美玲说,“这个业主告诉我们,最后出面将溢价款退给他的其实还是中骏置业的人。”

  同时,有2期业主也表示,被要求缴纳了10万-20万元不等现金作为“茶水费”,但因是现金交易没有留下记录。

  与此同时,记者查阅历史新闻时发现,该项目4期开盘时,曾因需向中介支付几十万元 “房号费”才能买房被报道。彼时,骏富房地产还发表了一条声明回应称,不会收取除购房款以外的任何费用;我司未与任何第三方公司合作,内部更不存在委托第三方收取任何费用的情况。

  实际上,早在2011年,国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》就明确,开发商销售商品房必须实行明码标价;商品房经营者不得收取任何未予标明的费用。

  由于2015年-2017年期间,上海楼市火爆异常多起购房需交“茶水费”“更名费”等事件被曝光。

  2017年5月4日,上海明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。7月中旬,上海市住建委发布《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》明确规定开发商应杜绝关系户不准保留房源。

  2018年,住房和城乡建设部、中宣部、公安部、司法部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会联合发布了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(以下简称“通知”)。

  通知显示,投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为等都是整治重点。其中违规行为涉及,通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房;未按政府备案价格要求销售商品房,或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式,变相实行价外加价;利用合同格式条款,免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

  展开行动的城市亦包括上海。

  不过直到今天,在上海这类热门城市通过“茶水费”“管理费”“更名费”等名目收取溢价款的乱象仍在继续。

  艰难爬坡的中骏

  市场乱象的背后是每个公司在发展的过程中不得不面对的管理结构、监督责任、发展模式等诸多问题。

  5月初,泉州中骏旗下项目因“容积率缩水”遭遇业主维权。

  4月22日,中骏置业母公司中骏集团因涉及“围标”高调出现在媒体的聚光灯下。据悉,“围标”也称串通投标,是指由一个投标人控制几家公司共同参与投标或几个投标人之间相互约定,一致抬高或压低投标报价进行投标的行为,对投标秩序的影响非常大。

  有法律人士表示,房企 “围标”可能导中标无效;情节严重的,取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目投标资格并予以公告,直至由工商行政管理机关吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任,给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。

  坏消息不止于此,更早的4月9日,标普将中骏集团的评级展望由“稳定”下调至“负面”。标普称,预计中骏营收将在2020年增长38%至40%达到280亿至290亿元规模,但由于中骏正面临去库存的压力,这些库存去化风险会影响中骏业绩增长。

  3月30日,中骏集团发布了2019年报,中骏集团实现销售金额805亿元,同比增长56.7%。表面光鲜的业绩下却暗藏隐忧。公司的营业收入214亿元, 同比上升20%, 毛利润同比下降4.1%;税前溢利录得58.5亿元, 同比下降3.3%, 其中投资物业公允值变动14亿元,昆山的收并购项目收益5.6亿元, 共占税前溢利的33.5%。

  克而瑞发布的报告指出,中骏集团将投资物业公允值计入净利润,可增厚公司归母权益,最终令账面净负债率下降, 然而对于缓解公司的资金压力无太大帮助。最终公司仍需要以权益销售规模增长, 去得到资本市场的承认。相较于合约销售金额近3年复合增长率34%而言,公司营收增长较慢,销售权益在低位, 投资物业升值占税前利润比例上升等问题, 皆反映出公司的报表质量有所下降。

  尽管如此,业绩会上中骏集团董事局主席黄朝阳仍坚持提升规模,他表示,尽管2020年下调销售目标,但2020年内部开发计划还是按照1000亿元计划进行控制,公司930亿元的目标肯定完成,并尽可能的完成1050亿元的目标。

  或许,艰难爬坡中的中骏也应该回头看看脚下作为支撑的基石,那些买房的业主,他们的认可才是一个企业获得的真正价值。