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原开发商纷争遭法院数度查封 三亚一五星级酒店项目陷入“生死局”

陈标志2020-07-27 09:56:17来源:中房报

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  即将盘活的“半拉子”五星级酒店项目因原开发商之间纷争遭法院数度查封,再度陷入烂尾窘境。

  从“半拉子”再到“半拉子”,对于三亚四季阳光国际酒店项目而言只不过是从起点再次回到起点。但对于已斥巨资接手项目的开发商贾先生来说,4年的盘活开发之路每一步都显得格外艰难:“如果按照原计划工程进度这个项目早就盘活了。”

  然而,随着法院最后一次对项目及共管账户查封,三亚四季阳光国际酒店项目就像被点住了“死穴”,陷入了长达3年的“休眠期”。据介绍,该酒店项目盘活后将被打造成一个超五星级酒店,市值超过10亿元。

  对于上述酒店项目当前所处的窘境,三亚市中级人民法院方面回应中国房地产报记者时表示:“该案件目前尚在执行过程中,不方便接受媒体采访。”作为原开发商纷争的案外人、现酒店项目开发商贾先生一脸无辜,自己斥巨资到海南投资开发项目结果到了进退两难境地。

  开发商2.6亿元受让半拉子项目

  酒店项目沙盘项果图。

  2018年5月,三亚四季阳光国际酒店项目再次被三亚市中级人民法院查封。这次酒店项目被查封距离上次项目解封不到4个月。

  这次项目被查封的包括公司共管账户及部分项目,查封案外人贾先生的财产1.13亿元(包括扣划案外人与原项目公司共管账户2481.35万元,查封评估价值8900万元的项目房产21套——记者注)。接手盘活该酒店项目的开发商先生称,共管账户被查封就如自己的脖子被人扼住,有种莫名的窒息,虽有浑身的力气却无法动弹。

  时间回到4年前,年近六旬的内地房地产开发商贾先生有意将自己的事业重心从内地延伸至海南。特别是近两年海南建设自贸港等一波又一波政策红利释放,更加坚定了自己判断和信心。

  2016年底前后,经朋友介绍,贾先生接触了处于烂尾状态的三亚四季阳光国际酒店项目。

  三亚四季阳光国际酒店项目系三亚宝康旅业有限公司(以下简称“宝康公司”)名下项目,占地面积约35亩,分两期开发。该项目规划总建筑面积近70000平方米,一期为产权式酒店,是一个典型的半拉子工程;二期为酒店主楼和裙楼,当时尚未开发。贾先生接手该项目后,投资进行开发至主体框架9楼后,目前处于停工状态。

  上述酒店项目位于三亚市海榆东路,距离海边不远,属于三亚城区黄金地段。著名的热带滨海旅游城市,项目地理位置优越,未来愿景可期。作为民营资本地产商贾先生对该项目动了心。

  “我当初跟这个项目的原开发商股东接触时,他们说这个酒店项目没有什么问题,就是因为资金原因处于半拉子停工状态。”贾先生在接受中国房地产报记者采访时称,对方很迫切要将整个酒店项目打包对外转让。

  “我当初确实是看中了这个项目,在双方谈判过程中我是这么的说,整个项目打包转让给我开发一共2.6亿元。”贾先生称,受让形式包括收购宝康公司100%股权,而公司股权对应是三亚四季阳光国际酒店项目,“当初就协商好的,宝康公司此前的债权债务由原开发商负责处理及承担。”

  双方协商并达成一致意见:考虑到该项目申报相关手续都在宝康公司名下,双方决定先项目转让后股权转让,在项目转让基础上再进行股权转让。

  2016年6月9日,宝康公司法定代表人廖某胜代表9位股东与贾先生签订了《股权转让协议书》。协议书约定对应的主要标的物为康宝公司开发的四季阳光国际酒店项目,且进一步明确转让协议成立前的一切债务由宝康公司负责。

  协议约定股权转让款(项目转让款)为2.6亿元,按7期分期付款方式进行。一期、二期转让款合计1000万元支付后,该协议生效进入履行中,项目资产移交给贾先生控制和所有,宝康公司只拥有协议转让前公司的债务和协议转让后对贾先生债权。

  上述协议还约定,贾先生对该项目是无债务接收,2.6亿元项目转让款支付完后,宝康公司100%股权及在无债务情况下,转移至贾先生或其指定的人名下。

  “没问题”项目背后隐藏麻烦

  处于停工状态的酒店项目。

  转让协议签订后,作为一直在内地从事房地产投资开发的贾先生开始描绘他在海南开疆拓土的蓝图。

  “引进国外最知名的酒店管理团队,将三亚四季阳光国际酒店项目打造成超五星级酒店。”贾先生告诉中国房地产报记者,这也是他在海南的首个“样板”项目。

  依上述协议约定,贾先生在一个月时间内将1000万元支付给宝康公司。2016年8月25日,贾先生才正式从宝康公司手中接收该酒店项目。尽管该时间节点与协议约定推迟了一个多月,但他认为做什么事情都不一定那么顺利。

  但事实上,事情并不是贾先生当初想像得那么简单。从宝康公司推迟交付项目开始,酒店项目开发建设一路绊绊磕磕。

  从双方签订协议开始,贾先生依约先后向宝康公司支付5期股权转让款共计6000万元。按照他当初想法,如不出意外他在以后的半年内再支付两期共2亿元转让款后,该项目将随着宝康公司的100%股权转移到其名下或他指定的人员名下。

  正当贾先生投入巨资抓紧时间开发项目时,2017年1月16日,三亚市中级人民法院裁定查封宝康公司账户及该酒店项目一期工程。同年3月13日,法院下发项目停工通知书。

  贾先生这才知道,原来说好“没有任何问题”的酒店项目实际上在股东内部隐藏着矛盾纠纷。

  这份由三亚市中院做出的执行裁定书,申请执行人廖某雄为宝康公司的股东之一,持有25%股份。

  项目因查封停工,建材堆积一地。

  在贾先生收购该半拉子酒店项目之前,廖某雄与宝康公司就存在诉讼。2015年,宝康公司与廖某雄在法院主持下达成司法调解,签署了一份“3号”民事调解书。

  该调解书载明:“自协议生效之日起半年内,宝康公司和廖某雄均可通过转让方式出售涉案项目。售价不低于2.2亿元,各方必须无条件配合。如果半年内无法完成出售,宝康公司和廖某雄均可降价在半年内寻求出售,价格不低于1.9亿元,各方必须无条件配合。廖某雄所分配款项包括25%股权及4185.9万元本金及利息。”

  “法院查封项目及宝康公司银行账户,目的也是为强制执行宝康公司支付给廖某雄4185.9万元本金及利息。”贾先生告诉记者,但廖某雄要求将其占有的25%股权也换算成股权转让款,即2.6亿元中的6500万元一并执行给他,“廖某雄与宝康公司签有补充协议,也就是说宝康公司先偿还了债务,剩余的钱再按照各自股权进行分配。但廖某雄执意要先分配股权转让款。”

  贾先生这才发现,他花2.6亿元受让的酒店项目比原来的底价整整多出了7000万元。另外,早在贾先生收购该酒店项目之前,该项目部分房产就被法院多次查封过,并不像宝康公司方面所说的该项目没有纠纷。

  由于收购酒店项目一事“生米已煮成熟饭”,贾先生只得被迫接受这一事实。但作为案外人,他与宝康公司共管账户及项目被查封,就等于“死封”,工地无法按照正常进度施工建设。

  对于贾先生的上述说法,记者也多次以电话及短信的形式分别联系宝康公司法定代表人廖某胜及股东廖某雄,但廖某胜手机处于关机状态,廖某雄没有接听记者的电话。对于记者分别发送的采访短信,截至记者发稿子前述两人均未回应。

  法院:案件执行中,不便接受采访

  项目工地停工现状。

  中国房地产报记者了解到,为尽快盘活项目,贾先生与宝康公司反复沟通后于2017年7月初将这笔包括利息在内的近6000万元执行款转到宝康公司账户上。直至2018年1月31日,法院才进行相关解封。此时,距离项目被查封时间已经过去了一年。

  但让贾先生始料未及的是,2018年5月10日,三亚市中院又作出相关执行裁定书,宝康公司的共管账户及部分项目再次被查封,且强制扣划、查封案外人的财产1.13亿元。直至今日,相关查封依然没有解封。

  最近,记者就此也专门赶赴三亚市中院进行采访。在该院工作人员要求下,记者向该院提交了10个问题共2000余字采访提纲。次日,三亚市中院方面向记者发来一则简短的回复,称该案件目前尚在执行过程中,不方便接受媒体采访。并称该案当事人此前已提出过执行异议,且已经过最高人民法院的执行监督程序驳回了申诉,该院也通过听证方式对当事人进行了法律释明。

  但记者了解到,最高人民法院作出的相关执行监督裁定书称,对“3号”调解书规定的“25%股权分配款”在当前情况下应给付到何种程度,执行法院应当根据实际情况及公平与诚实信用原则予以确定。也就是说,实际情况包含项目转让协议的实际履行情况,以及审判部门的意见、当事人双方真实意愿等。

  海南省高院2018年的一份《释明函》也明确释明, “25%的股权”指的是公司法上的股权,并非股权转让款。有关股权的分配可依据公司法的相关规定予以认定。

  “法院执行查封的目的,也是为了解决宝康公司与股东廖某雄之间的争端。但法院在案件执行过程中,应该考虑到查封共管账户及项目的‘死封’做法,更不利于问题的解决及项目的盘活。”案外人贾先生一脸的迷茫:“半拉子”何时才能复工呢?对此,记者将继续关注。