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三亚一高档小区地下一层魔幻变首层:被认定违建,执法却束手无策

陈标志   2021-10-11 09:25:47   来源:中房报

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  开发商的一番“魔幻”操作,令业主惊呆了。

  原本好好的一个高档小区,通过竣工验收后,开发商竟擅自在楼栋之间的公共绿地上开挖出一个数米深的“大坑”, “魔幻”般将负一层变成了地面一层。不仅是此,开发商还以钢筋混凝土墙体在 “坑”底隔成一个个独立花园小院。开发商如此操作的原因在于,这些花园小院成了地下负一层储藏室庭院。

  这一咄咄怪事,就发生在海南省三亚市高档小区——凤凰水城D区(又名“翠屏·凤凰海岸”)。这个位于三亚城市中心区与新城区发展主轴核心位置的高档洋房小区,如今均价达4万元/平方米。

  “开发商这样操作,就是想把储藏室作为住宅商品房对外销售。”三亚凤凰水城D区业主收房时表示,整个楼栋没有“长高”,自己购买的房屋均变成了“+1”楼。

  对于开发商的行为,小区业主向三亚市12345政府服务热线、综合行政执法及资规等有关部门进行了反复投诉。虽然开发商开挖行为被当地多个部门认定为违法建设,但综合行政执法部门却犯了难:推倒混凝土钢筋结构的围墙容易,但数米深的“大坑”怎么处理呢?

  高档小区被开挖多个“深坑”

  从2020年上半年开始,位于三亚市城市中心区与新城区发展主轴核心位置的高档小区——凤凰水城D区业主,陆陆续续到小区来收房入住。

  但业主拿到房钥匙后,总感觉哪里不对劲。“我们小区楼房基本上是五六层高洋房,我买的是3楼的房子,结果从下往上数,我家的房子怎么就成了4楼了?”9月8日,业主黄大海向中国房地产报记者讲述了收房的情形。他说,顺着阳台往下一看,只见“一层”的公共绿地上建起了一个又一个独立小院。

  不单单是业主黄大海发现了这个情况,小区其他业主也察觉到了这一异常,“肯定是开发商做了什么手脚,以达到某种目的。”

  黄大海等业主通过有关渠道,要到了三亚凤凰水城D区项目的报建规划设计总平面图等资料。将小区现状与报建规划图纸一对照,证实了开发商并没有按规划审批要求施工。根据规划审批的总平面图上显示,每两栋楼之间的空地应为公共绿地(或公共活动区域),且公共绿地规划±0.00海拔高度为7.4米,仅比小区一层高度(海拔高度8.5米)低1.1米。

  “这是什么意思呢?”黄大海等业主告诉记者,简单地说,按照有关部门规划审批,小区楼与楼间公共绿地只是略低于一层地面高度。“现实情况是,整个公共绿地已经被开发商开挖至负一层高度。也就是说,公共绿地与负一层储藏室地面持平。”业主对此规模浩大的工程感到很吃惊:开挖那多土方,被开发商运到哪里去了呢?

  “开发商这样做,目的是什么呢?”记者问。黄大海等业主直截了当地告诉记者,开发商的意图很明显,公共绿地开挖取土下降高度与原本负一层的储藏室持平,储藏室变成了一个个带独立庭院的“商品住宅”,将来可以变相对外销售,捞取更大利益。

  “原本负一层的储藏室摇身一变就成了一楼房间,且还带独立花园小院,肯定有人愿意购买。”按照黄大海等业主说法,这些储藏室如果变相当成住宅户型对外销售,开发商至少要多挣数亿元。

  另据黄大海等业主介绍,开发商在公共绿地上“挖坑”,是在项目竣工验收之后偷偷进行的。

  开挖“深坑”被认定违法建设

  “开发商这样一番‘魔幻’操作,我们认为是一个惊天骗局,严重损害了广大业主合法利益。”为此,三亚凤凰水城D区业主整理了一份长达50页情况说明信,向三亚市12345政府服务热线,以及市住建、自然资源和规划局、综合行政执法等部门进行投诉。

  凤凰水城D区位于三亚市天涯区核心地段,属于三亚市区高档洋房社区之一,目前商品住宅均价达4万元/平方米。中国房地产报记者了解到,按照报建规划,凤凰水城D区洋房区都是地上5-6层、地下一层作为储藏室的洋房,洋房总共25栋。

  据该小区业主代表称,开发商在洋房取得竣工验收后,私自将每两栋洋房之间的公共绿地向下挖开至负一层高度,并在其上建设私人小院,并意图将地下一层的多个储藏室打通、重建为住宅户型,以进行二次出售。

  “我也是做房地产项目开发的,开发商这种在公共绿地开挖的违法建设行为,我从事房地产开发20多年闻所未闻。”三亚凤凰水城D区业主卢航珅告诉记者,这种行为严重侵害了业主公共绿地权益,破坏了小区合理绿化建设,损害了业主对储藏室的权益,改变了洋房区容积率,严重违反建设规划等相关法律法规。

  自2020年上半年,业主便开始通过投诉、信访等形式向当地政府相关部门反映情况。在业主不断反映下,2020年12月三亚市综合行政执法局天涯分局执法人员到现场检查核实,认定三亚凤凰水城D区“深坑”内的围墙花园建筑为违法建筑。

  该分局于今年1月26日出具的一份《行政处罚决定书》显示,开发商三亚凤凰新城实业有限公司在未取得建设工程规划许可证情况下,擅自在凤凰水城D区G4、G5、G6、G7、G8、G9栋地下室建设6排共30处围墙花园,建筑结构为混凝土钢筋结构,每处均高1.8米,其中24处长19米,4处长23米,2处长28米。

  2月27日,开发商开始对围墙花园的违法建筑进行自拆,直至上述违建被全部拆除。三亚凤凰水城D区业主表示,他们的诉求不仅是要求开发商拆除违法建筑,且要停止违法建设行为,对开挖的“深坑”进行回填恢复原状。但开发商在拆除上述违法建筑后,只是平整“坑”底,种上草皮和栽上树木。9月8日上午,中国房地产报记者在现场进行走访时也看到了业主口中所说的情景。

  “事实上,凤凰水城D区违法建筑远不止执法部门目前认定的部分,10-13号楼也存在类似违建。”黄大海等业主代表告诉记者,现在不是违法建筑概念,是开发商的违法建设行为还没有得到制止。

  8月28日,三亚市自然资源和规划局在给业主信访答复意见书及给三亚市综合行政执法局天涯分局的公函均载明,开发商三亚凤凰新城实业有限公司在凤凰水城D区项目综合服务楼及二期A组团项目存在擅自将4#-5#楼、6#-7#楼、8#-9#楼中间公共绿地开挖至负一层建庭院的行为,属于违法建设。

  “作为规划部门,我们已经履行完了所有的程序,多次对开发商违法建设行为进行了明确认定。”三亚市自然资源和规划局一相关负责人告诉中国房地产报记者,该局已将此事移交给综合行政执法部门,如何处理是行政执法部门职责内工作。

  执法人员拿不准“违法建设”

  开发商虽然自行拆除了“坑”内的钢筋混凝土等违法建筑物,但并没有恢复原规划的设计要求,即对被开挖的公共绿地进行回填。

  “开发商企图在原地进行绿化,继续保持地下一层为绿化地平线。”业主黄大海告诉记者,为此业主要求三亚市综合行政执法局天涯分局继续执法,但天涯区分局执法人员在“违法建筑”与“违法建设”概念上吃不准,需要 “查找法律条文”才能处理。

  9月8日下午,黄大海到三亚市资规局收取了信访答复意见书。该答复意见书明确认定开发商的上述行为属于违法建设。

  虽然负一层花园小院的违法建筑被拆除,但这并非业主想要的结果,他们希望开发商能够按照项目原规划审批,对开挖的部位进行回填、恢复原状,彻底解决凤凰水城D区违法建设问题。

  之后,业主代表黄大海当着中国房地产报记者面儿,以电话沟通形式与三亚市综合行政执法局天涯分局一王姓执法人员进行了一番对话——

  业主:王队长,下午有空吗?我想(去天涯分局)找找您。

  王队长:下午我在忙儿点事情。你们说的那个填土的事情,我们也正在想办法看怎么处理,毕竟这个情况我们之前也没有弄过,我们弄的都是(违法)建筑的东西多。像这种填土的问题,我们看怎么弄,在找一些法律条文,也正在咨询当中,我们的领导也到现场去看了。

  业主:但是现在开发商还在原地进行违(法)建(设)啊?另外(三亚市)资规局不是已经发了文,对这个问题已经认定为违(法)建(设)了吗?

  王队长:违建?你是说那些树是违建吗?

  业主:挖坑就是违建啊!是(绿化)标高的问题,标高的问题不是已经确定了7.4米的高度了吗?

  王队长:对对……但它没什么东西可以拆啊!我们对这个土要看怎么弄,怎么找到法律条文处理,我们正在处理当中。

  业主:不管是挖土也好,不管是拆也好,都是一个性质,都是没有按规划施工图纸去做,没有按图施工,(我们)要求按图施工效果。另外10-13号楼前面还有没有拆掉的围墙,不是已经认定了违建的吗?

  王队长:哦哦,是我跟你看过,是吧,我们也正在处理当中,也正在走案子,回头我们再催一下这个事情。

  业主:王队长,但是你们不能总是说在处理,再说了5月份三亚市自规局已经给你们去函了,说明了绿化标高的问题。之前你现场对我说让我们找自规局出具意见,然后你们就可以执法,但是5月份给你们出具了意见,为什么还老是不执法呢?

  王队长:大哥,我不是跟你说了吗?它没有什么东西(可)拆。

  业主:不是要拆……

  王队长:那填土谁来填嘛!

  业主:谁挖的谁填啊!

  王队长:所以我们要沟通,也要走程序啊!问题是还要找法律条文来处理这个事情啊!

  业主:那么(找)法律条文走到什么程度了?有没有给开发商出具处罚书啊?

  王队长:要怎么处罚?到底适用哪一条,我们也在考虑当中,因为它不是建筑,你要我拆东西我们怎么拆?不能将两栋楼都铲平然后都填平回来吧?

  业主:该怎么填平就怎么处理,(这是)未按图施工嘛,原来怎么设计的就怎么做嘛。

  王队长:你不能这么说嘛!现在你要我怎么办?

  业主:那你说怎么办呢?

  王队长:所以我们在想办法找法律条文来处理这个事情,正在处理当中,我们不是不处理嘛!

  ……

  业主:能不能给个时间呢?

  王队长:没办法给你,这个事情也不会拖。

  业主:但是开发商还在(违法)施工,为什么开发商未取得建筑许可的情况下还在施工呢?

  王队长:他们在做什么东西嘛?

  业主:还在做地面硬化,还在施工啊!

  王队长:那我马上派人过去。(挂机)

  那么,针对业主说法,开发商三亚凤凰新城实业有限公司对此是怎样的说法呢?9月29日上午,记者拨打了该公司一名甑姓负责人的联系方式,但其没有接听记者电话;记者又以短信形式告知其采访事宜。但截至记者发稿时,对方没有回应。(应受访人要求,文中涉及业主均为化名)

三亚凤凰水城开发有限公司

统一社会信用代码:91460200760378022D    经营状况:注销    注册资本:16400(万元)

风险情况:  自身风险  2    变更提醒  6    关联风险  0

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